Bostadsrättsföreningens (byggherrens) egen kontrollant under entreprenörens ansvarstid
En bostadsrättsförening som äger en fastighet (marken) är även den som kallas byggherre under tiden byggnadsentreprenaden pågår gällande nybyggnation eller ombyggnation, oavsett om åtgärden kräver bygglov eller inte. 

Byggherrens ansvar
Det är bostadsrättsföreningen som är byggherren och som har byggherreansvaret vid nybyggnation eller bygglovspliktig ändring av en befintlig byggnad genom om eller tillbyggnad, kraven som skall uppfyllas framgår av bygglovets krav, plan- och bygglagen (läs här), boverkets bygg och konstruktionsregler (läs här) samt arbetsmiljölagen (läs här). En stor del av byggherrens ansvar är att se till att det inte uppstår dolda byggfel och följdskador i byggnadens olika konstruktioner under byggnationstiden (i strid med bygglovet). Av beviljat bygglov framgår exempelvis vilka byggregler (boverket) som bygglovet grundas på och vilka kontroller som skall dokumenteras, det är även samhällets krav på en lägsta standard och utgör samtidigt en reglering av fackmannamässig standard. 

Byggherrens reklamation av dolda byggfel under granskningstiden och entreprenörens ansvarstid
Det är bostadsrättsföreningen genom styrelsen som skall se till att medlemmarnas anmälda byggfel och skador reklameras till ansvarig entreprenör under byggherrens granskningstid (3 månader ABT 06) (6-18 månader AB 04) och under entreprenörens garanti och ansvarstid enligt avtal. En viktig fråga för styrelsen att se över när dolda byggfel börjar visa sig är omfattning och följder orsakat av detta och på vilket sätt det avviker från den avtalade standarden mellan bostadsrättsföreningen och entreprenören. Det juridiska förhållandet mellan en bostadsrättsförening och en entreprenör bedöms normalt utifrån ett skriftligt avtal ABT 06/AB 04. Avtalet är viktigt och reglerar parternas överenskommelse, kan även reglera vilka försäkringar som tecknats och under vilka tider dessa försäkringar gäller efter avslutad entreprenad (entreprenörens garanti och ansvarstid).

Utredning av byggfel inom entreprenörens garantitid enligt ABT 06/AB 04
Byggherren (bostadsrättsföreningen) har alltid rätt att anlita egen kontrollant under entreprenörens garantitid (2-5 år), framför allt under granskningstiden och vid utredningar av dolda byggfel och följdskador under entreprenörens garanti och ansvarstid. 

Viktiga försäkringar (Gar-Bo) under entreprenörens garanti och ansvarstid
När byggfel och följdskador upptäcks under entreprenörens garantitid vid en nybyggnadsentreprenad uppstår ofta frågan vilka försäkringar som tecknats, exempelvis entreprenörens försäkringar och om det finns en separat tecknad nybyggnadsförsäkring som gäller under tio år för byggfel och följdskador, exempelvis tecknad genom försäkringsbolaget Gar-Bo (läs här). Denna typ av försäkring är knuten till fastigheten under hela försäkringstiden, kontroll om försäkringen finns tecknad, kan alltid göras direkt med försäkringsbolaget Gar-Bo.

Sammanfattning
Som framgår ställs en hel del krav på en styrelse i en bostadsrättsförening som byggherre, att se över entreprenadavtal, försäkringar, förebygga, utreda byggfel /följdskador, ansvar och reklamationsfrågor inom entreprenörens garanti och ansvarstid. 

Framför allt gäller det vid byggnadstekniska garantiutredningar av byggfel och följdskador inom entreprenörens garanti och ansvarstid, upprättande av kontrollplan för entreprenörens garantiåtgärder med löpande besiktningskontroller av den utförda fackmannamässiga standarden. Bevis och reklamationsbördan ligger på bostadsrättföreningen/medlemmar genom styrelsen. 
 
Beroende på styrelsens kompetens och situation kan det vara bra att styrelsen genom byggherren (bostadsrättsföreningen) anlitar en egen erfaren byggnadskonsult som byggherrens egen kontrollant som kan bevaka bostadsrättsföreningens rätt i fråga under granskningstiden och vid garantiutredningar av byggfel, följdskador och reklamationsfrågor.

Exempel på olika moment som kan ingå i tjänsten byggherrens egen kontrollant 

  • Genomgång avtal och avtalad specifik standard.
  • Utredning av upptäckta och dolda byggfel, följdskador, ansvar och reklamationsfrågor.
  • Bistå vid möten, besiktningar, rådgivning.
  • Särskild besiktning inom byggherrens granskningstid (3 månader ABT 06) (6-18 månader AB 04).
  • Särskild besiktning/utredning av  byggfel och följdskador inom entreprenörens ansvarstid.
  • Särskild besiktning/utredning under tecknad nybyggnadsförsäkringens tioåriga ansvarstid, gäller för skador som upptäcks på den försäkrade byggnaden som beror på fel i utförandet, fel i material och fel i konstruktion.