Utredning dolda fel- Fastighet

boekonsult.se

Bedömer • Besiktigar • Utreder

Utredning av fastighetsköparens möjligheter att kräva ersättning för dolda fel

En av de viktigaste frågorna när du har upptäckt fel i din köpta fastighet är om det är ett dolt fel som fastighetssäljaren ska ansvara för eller inte. Innan du ger dig in i en kostsam bevisprocess rekommenderar vi dig att göra en juridisk och byggnadsteknisk relevansbedömning (ingår i BOE-tjänsten). Då får du svar på om du har möjlighet att få ersättning för dina krav och om det är värt att gå vidare med ärendet.

Kostnader och erfarenheter

Enligt BOE:s referensfall så hade köparen fått en betydligt dyrare erfarenhet med rättsförlust om han/hon inte genomfört en vidare utredning med att säkerställa bevis och styrkande av dolda fel enligt Jordabalken.

Kostnaden för att göra en vidare utredning av juridiska och byggnadstekniska dolda fel och svagheter varierar från fall till fall. Det beror på hur många felen är, omfattningen, om förstörande åtgärder behövs för att hitta felorsaken etc. I många fall räcker det med BOE:s distanstjänst om köparen kan konstatera felen med egen hantverkare/besiktningsman.

Köparens vanliga frågor vid Jordabalksbedömning:

Är köparens upptäckta dolda fel av typen byggnadstekniska juridiska dolda fel eller inte?
Är det ett konkret fel, eller avviker fastigheten från avtalad standar?
Är dolda fel rätt värderade och vilka möjligheter föreligger att kunna kräva ersättning för upptäckta fel?
Är det fastighetssäljaren som skall ansvara för felet, eller är annan part ansvarig, besiktningsman, mäklare eller försäkringsbolag?

BOE går igenom samtliga affärshandlingar samt analyserar felen och ansvarsbedömning tillsammans med köparen.

Mikrobiell kontroll, byggnad och innemiljön:

Toxiskt mögel, bakterier och rötsvampar kan påverka byggnadens olika konstruktioner med material men även bomiljön kan påverkas negativt genom att innemiljön blir mögelkontaminerad, upptäcks genom provtagningar.

Mikrobiella och kemiska ämnen som utvecklas inne i byggnadens konstruktioner är ofta en orsak till bostadsrelaterade problem typ sjuka hus problem. Man kan upptäcka och identifiera vilken typ av toxiskt mögel eller äkta husvamp genom topsning och DNA-analys eller en skadekontroll.

Bedömning av mögeltyp och om mögelsvampen är en toxisk mögelproducent krävs undersökning med mikroskop eller DNA-analys, lika gäller för att typa rötsvampar, exempelvis äkta hussvamp. För analys behövs materialprov från skadeområdet, materialprov tas ut enligt specifika direktiv för analysering av laboratorium. I vissa fall utförs även DNA- topsning inne i bomiljön från dammpartiklar, på så sätt kan man utan förstörande ingrepp initialt avslöja fuktskador och toxisk mögeltillväxt samt om äkta hussvamp finns dolt inne i huskonstruktion. Analyssvaren levereras skriftligt och är viktigt underlag vid skadeutredning men även viktigt bevismaterial i en eventuell rättsprocess.

Fuktmätning:

Man kan mäta fukt med olika instrument och på olika sätt, men fuktmätning kan utföras på två olika sätt:1. direktmätning, av fukt i luft eller material. 2. Långtidsmätning, mätning av fukt i luft eller material under en längre period för att få klarhet i hur nivåerna fluktuerar över tid inne i en dold konstruktion eller i material.

Termografering med värmekamera:

Att undersöka ett hus med värmekamera är ett effektivt sätt att undersöka husets olika konstruktioner vad avser dolda fel och brister med husbyggnadens olika konstruktioner genom upptäckt av luftläckage och temperaturskillnader men även fuktskador.

Aktiv luftläckagesökning med undertrycksfläkt

Om husets tak, ytterväggar, golvkonstruktioner (klimatskärmar) har utformats med luftotätheter i konstruktion och i luft och fuktskydd (plastfolie) föreligger en klar risk att fluktuerande fuktnivåer över tid når över kritiska nivåer. Den viktigaste triggern för mikrobiell tillväxt är fukt, när det föreligger rätt förutsättning till mikrobiell tillväxt så sker mikrobiell tillväxt av mögel, bakterier, rötsvamp men även insektsangrepp kan uppstå. Att leta luftläckage (BOE modellen) sker genom specifika förberedelser och genom att sätta innemiljön i reglerat undertryck (ca 25 Pa). Läckageområden söks därefter med värmekamera och mätutrustning för mätning av inläckande luftmängd/hastighet. Förutom att olägenhet kan uppstå med mikrobiell tillväxt och negativt påverka innemiljön för de boende kan luftläckage även orsaka komfortproblem.
Luftläckage kan även orsaka balansproblem med byggnadens mekaniska ventilationssystem, framförallt F-system.

När ärendet bedöms eller tas vidare krävs följande handlingar (skickas via post eller e-post):

Köpekontraktet
Köparens underlag avseende påstådda dolda fel
Byggnadens ritningar
Säljarens eller köparens besiktningsprotokoll
Objektbeskrivning
Säljarens ifyllda frågelista