Husköpare- Dolda/ Fackmannamässiga byggfel

När en husköpare är spekulant på ett nybyggt hus eller ombyggt äldre hus, bör en köpare vara uppmärksam på vilka rättsregler som gäller för köpet. Vid köp av ett nybyggt hus genom en entreprenad gäller andra juridiska regler (entreprenadrättsliga) än vad som gäller för en köpare enligt Jordabalkens regler, gällande en fastighetsköpares och fastighetssäljares ansvar för byggnadens skick ( brister, fel och skador).

Exempel, husköpare av äldre hus (>10 år), här får en husköpare se upp med olika juridiska fallgropar, vad som går att upptäcka bedöms utifrån en normal erfaren bevandrad husköpare, fastighetens ålder på tillbehör (byggnad), symtom på dolda byggfel och risk för följdskador, aktiverar en husköpares mycket komplicerade och omfattande undersökningsplikt vid köp av en äldre fastighet.

Exempel, husköpare av nybyggt hus (<1- 9 år), husentreprenaden ska vara godkänd genom en slutbesiktning och ett slutbevis ska ha utfärdats enligt bygglovets krav. Eventuella noteringar i ett besiktningsutlåtande över en slutbesiktning eller risknoteringar i ett utlåtande vid en överlåtelsebesiktning påverkar säljarens och köparens ansvar på olika juridiska sätt.

Efter att husköparen flyttat in gäller det att en köpare skyndsamt meddelar sig till sin entreprenör eller fastighetssäljare genom en skriftlig reklamation vid upptäckt av brister, fel eller skador. Ansvarstiden för de två aktörerna gäller normalt under tio år med reklamationskrav för köparen/ fastighetsägaren. En entreprenör har ett särskilt ansvar under sin garantitid.

Dolda byggfel inne i en byggnadskonstruktion visar sig i de flesta fall först genom någon form av symtom, exempelvis, kallt inomhus, dålig luft, fellutning på golv, höga energikostnader, fläckar, fuktskador, lukter, dålig luft inomhus, inomhusproblem, sprickor, stopp i avlopp, el-problem, ljudproblem, missfärgningar på målade ytor, fukt i grundläggning eller skador på ytskikt i våtrum är några exempel på symtom, vilket kan bero på  dolda fackmannamässiga byggfel inne i byggnadskonstruktion. 

Nedanstående utredningsmaterial ( bild och filmmaterial) visar exempel på olika bedömda fackmannamässiga dolda byggfel där vi utfört olika konstruktionsutredningar med våra olika mätmetoder av fukt, mögel, temperatur, luft. De fackmannamässiga dolda byggfelen hade även orsakat följdskador i form av fuktproblem, vilket även orsakat mögelpåväxt på byggnadsmaterial.

Andra följdproblem som luftotätheter och köldbryggor inne i byggnadskonstruktioner (golv, ytterväggar, tak) orsakade var förhöjda energikostnader i förhållande till utförda energiberäkningar (följdskada), i vissa fall även komfortproblem inomhus med kyla och luftdrag (följdskada).

Förstora bilder genom att klicka på bild

Inledande utredning yttervägg.
Luftläckagesökning med en värmekamera indikerade på dolda byggfel i tak/väggvinkel i allrum.

Vidare utredning yttervägg.
Öppnat område visade på dolda fackmannamässiga byggfel med monterad fukt och luftskydd (plastfolie). Missfärgning noterades på träreglar och väggskivans baksida.

Mätmetod- mögel yttervägg.
Missfärgningen på träreglar/väggskivans baksida visade sig vara aktiv mögelsvamp med pågående tillväxtområde. Dolda fackmannamässiga byggfelet hade här även orsakat följdskador.

Inledande utredning dränering.
Fackmannamässigt dolt byggfel med utfört dräneringssystem orsakade följdskador. Regnvatten orsakade översvämning i källaren.

Vidare utredning dräneringssystem.
Uppgrävt område visade på dolda fackmannamässiga byggfel med källarväggarnas dräneringssystem.  Brister med monterat fuktskydd och isoleringsskivor, samt att dräneringsledning var felplacerad, för högt placerade, ovanför undersida grundläggning. 

Mätmetod- Filmning
Fackmannamässiga dolda byggfel med nytt dräneringssystem orsakade omfattande följdskador (fukt, mögel). Ny/tillbyggd källare fick omfattande fuktskador av inträngande regnvatten.

Inledande utredning ytterväggssyll.
Fuktundersökning av väggsyllar visade på fuktskador inne i ytterväggarna mot nygjuten betongplatta.

Vidare utredning ytterväggssyll.
 Fuktskador visade sig även på ytterväggarnas utsidor, dolda fackmannamässiga byggfel orsakade följdskador på ytterväggarnas material.

Mätmetod- mögel ytterväggssyll.
Missfärgningen på väggsyllar visade sig vara aktiv mögelsvamp med pågående tillväxtområde. Dolda fackmannamässiga byggfelet hade här även orsakat följdskador.
Inledande utredning våtrum.
Våtrummets väggkakkel visade på fackmannamässiga byggfel. Väggkakel visade på omfattande släpp/bomljud vid kontroll. 

Vidare utredning fuktskydd i våtrum.
Kontroll av det monterade fuktskyddet (rollat) indikerade på facmannamässigt dolt byggfel.

Mätmetod fuktskydd våtrum.
Fackmannamässigt dolt fel med monterat fuktskydd bakom väggkakel, påfört med fel mängd, för tunnt skikt, över 80% saknades enligt materialtillverkaren.