Besiktning och reklamation fel i entreprenad- enligt Konsumenttjänstlagen

Reklamation fackmässiga byggfel under och efter en byggentreprenad
När det uppstår frågor kring byggfel under pågående eller efter en entreprenad har du som beställare och byggherre rätt att anlita egen kontrollant för att utföra egen besiktning för bedömning av vad som är ett fackmässigt byggfel och om byggfelet orsakat följdskador, noterade fel eller fel i avtalad standard skall reklameras till entreprenören inom rätt tid.

Upptäckta fel efter avslutad entreprenad
När fel i entreprenaden upptäcks efter att näringsidkaren avslutat entreprenaden har en beställare/konsument rätt att påkalla särkild besiktning genom att anlita en egen besiktningsman. Vid bedömda och noterade fel i utlåtandet av besiktningsmannen bedöms även beställarens/konsumentens reklamationsmöjligheten till ansvarig part. När andrahandsägare skall framställa reklamation till förstahandsägare eller till entreprenör bör exempelvis partsförhållanden samt eventuell garantiöverlåtelse först utredas.  

Starkt konsumentskydd vid fel i entreprenad
När en beställaren är privatkonsument gentemot en näringsidkare, skyddas en privatkonsument genom s.k. tvingande regler i konsumenttjänstlagen. När fel i entreprenaden har bedömts föreligga av en besiktningsman föreligger exempelvis en rätt för en privatkonsument att innehålla ett skäligt belopp för att åtgärda bedömda reklamerade byggfel på ett fackmässigt sätt. Åtgärdar inte entreprenören reklamerade fackmässiga fel  inom skälig tid har konsumenten rätt att påtala olika påföljder exempelvis kräva ett prisavdrag.   

Reklamationsrätt vid dolda fackmässiga byggfel 
Kvarvarande fel eller nya upptäckta fel som framkommer efter exempelvis inflyttning i ett nybyggt småhuset inom garantitid eller under resterande åtta år (ansvarstid) skall reklameras till näringsidkaren inom skälig tid. Förstahandsägarens reklamationsrätt övergår normalt till andrahandsägare och gäller inom entreprenörens ansvarstid.
För kvarvarande och nya fel skall ansvar bedömas och noteras vid en garantibesiktning eller en särskild besiktning.

Vem ansvarar för fackmässiga dolda byggfel som upptäcks efter tio år
Hela ansvaret övergår till förstahandsägaren (byggherren) som beställare eller till andrahandsägaren såsom konsument efter tio år, näringsidkarens ansvar för småhusentreprenaden upphör efter tio år räknat från dagen då godkänd entreprenad överlämnats till konsumenten/fastighetsägaren. Även eventuell tecknad nybyggnadsförsäkring upphör att gälla efter tio år.

En framtida ekonomisk risk med dolda fackmässiga byggfel
Vid småhusägarens framtida försäljning av fastigheten riskerar en fastighetssäljare att ansvara för dolda byggfel som upptäcks av en ny fastighetsköpare under tio år räknat från fastighetsköparens tillträdesdag enligt Jordabalkens regler. Underhållskostnader för att rätta till dolda byggfel och eventuella följdskador orsakat av byggfelet i efterhand när allt är färdigställt handlar i många fall om betydande ekonomiska belopp.

Småhusägarens reklamationsrätt och ekonomiska skydd mot fackmässiga dolda byggfel (*Nybyggnadsförsäkring)
Småhusägaren kan skydda sig före hela ansvaret övergår på byggherren/beställaren/konsument genom att i dag teckna en *nybyggnadsförsäkring som gäller från dagen för godkänd slutbesiktning. Försäkringsersättning utges för bedömda och styrkta dolda byggfel samt för följdskador orsakde av byggfelet enligt villkor, som upptäcks inom entreprenörens tioåriga ansvarstid. fastighetsägaren har alltid en skyldighet att se till att reklamtion utförs inom rätt tid och för entreprenörens kännedom.

Ersättning genom *nybyggnadsörsäkringen för upptäckta fackmässiga byggfel
I det fall en näringsidkaren bedöms ansvarig eller har lagt ned sin verksamhet i samband med att dolda fackmässiga byggfel visat sig inom tioårsgränsen, träder *nybyggnads eller byggfelsförsäkringen in och ersätter konsumenten enligt försäkringens villkor för styrkta fackmässiga dolda byggfel, (ingår i BOE:s besiktningstjänst).


Fem viktiga frågor
Dina möjligheter till rättelse/ersättning för byggfel i det här läget beror på svaret på följande frågor:

  1. Har du påtalat upptäckta fackmannamässiga byggfel/skador inom rätt tid till ansvarig part?
  2. Har du som byggherre utfört egen besiktning av fackmannamässiga byggfel som protokollförts?
  3. Har du som beställare/konsument/byggherre reklamerat nya upptäckta fackmannamässiga byggfel till näringsidkaren inom tioårs gränsen?
  4. Är du andrahandsägare och övertagit reklamationsrätten för fackmässiga eller avtalsenliga fel i utförd entreprenad inom entreprenörens ansvarstid?
  5. Har du som byggherre besiktigat och utrett fackmannamässiga byggfel,  har det bedömts som ett fackmannamässigt byggfel enligt Konsumenttjänstlag eller entreprenadavtalet som näringsidkaren skall svara för?
  6. Har fackmannamässiga byggfelet orsakat följdskada som näringsidkaren skall svara för, finns det en *nybyggnadsförsäkring tecknad som ersätter just byggfel och utger ersättning för byggrelaterade skador som uppstår efter inflyttning?

Läs här: *https://www.gar-bo.se/bygga-hus/nybyggnadsforsakring